你問我答！詳解昆山住宅專項(xiàng)維修資金使用
什么是住宅專項(xiàng)維修資金？
住宅專項(xiàng)維修資金是什么時(shí)候交存的？
使用原則是什么？
存在何處？如何監(jiān)管？
……
關(guān)于大家關(guān)心的問題
我們統(tǒng)一為業(yè)主梳理了如下相關(guān)問答
住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
新建商品住宅在辦理房屋交付備案時(shí)，先由開發(fā)建設(shè)單位統(tǒng)一交存住宅專項(xiàng)維修資金。開發(fā)建設(shè)單位在向購房人辦理房屋交付手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具由維修資金行政主管部門開具的省財(cái)政廳統(tǒng)一監(jiān)制專用**，向業(yè)主收回已代交的維修資金。
業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金由市住建部門代管，并以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域（小區(qū)）為單位設(shè)賬，分別按照幢、單元、房屋戶號設(shè)立分戶賬，明細(xì)核算到戶。業(yè)主交存的維修資金按戶核算，不能統(tǒng)籌使用。
根據(jù)住建部第165號令規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
我市住宅專項(xiàng)維修資金制度建立于2002年7月。目前所執(zhí)行住宅專項(xiàng)維修資金管理的法律、法規(guī)、規(guī)章等依據(jù)有：《中華人民共和國民法典》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（國家建設(shè)部、財(cái)政部第165號令）、《江蘇省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（蘇建房管〔2014〕208號）、《蘇州市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》（蘇府規(guī)字〔2012〕1號）等。
商品房屋專項(xiàng)維修資金的交存數(shù)額，按照產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積計(jì)算，具體標(biāo)準(zhǔn)為：不配備電梯的房屋按照75元/平方米交存；配備電梯的房屋按照125元/平方米交存；住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)獨(dú)立式房屋，無論是否配備電梯，均按30元/平方米交存等，房屋的維修資金交存主體為購房業(yè)主。
住宅專項(xiàng)維修資金屬于交存該筆資金的購房業(yè)主所有。當(dāng)業(yè)主出售自己的住宅時(shí)，住宅專項(xiàng)維修資金余額不得提取。因此在辦理住宅所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，房屋賣買雙方可商定住宅專項(xiàng)維修資金余額的結(jié)算事宜。在住宅所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，住宅專項(xiàng)維修資金將隨住宅所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。
根據(jù)蘇府規(guī)字〔2012〕1號文件規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋登記轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，業(yè)主無需辦理住宅專項(xiàng)維修資金過戶手續(xù)。
住宅專項(xiàng)維修資金自存入維修資金專戶之日起計(jì)息，每年年末一次將利息分別計(jì)入每一賬戶，轉(zhuǎn)作住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用。其中：存期不滿一年的按銀行活期存款利率計(jì)息，存滿1年的按1年期銀行定期存款利率計(jì)息。
住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施、物業(yè)用房等。
根據(jù)蘇府規(guī)字〔2012〕1號文件規(guī)定，以下六種情況不得使用住宅專項(xiàng)維修資金：
①依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；
②依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
③應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；
④經(jīng)營性設(shè)施設(shè)備以及根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
⑤業(yè)主專有部位、專有設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用；
⑥其他不應(yīng)當(dāng)列支的情形。
住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)范操作、公開透明、方便快捷、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定：使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
住宅專項(xiàng)維修資金的申請主體一般有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主。
住宅專項(xiàng)維修資金申請使用的備案階段主要提供以下材料：
①《維修和更新、改造方案》；
②《維修和更新、改造費(fèi)用預(yù)算分?jǐn)偳鍍源_認(rèn)書》及《維修資金預(yù)算分?jǐn)偳鍍浴罚?/span>
③《住宅專項(xiàng)維修資金使用公示》；
④《住宅專項(xiàng)維修資金使用公示證明》；
⑤《住宅專項(xiàng)維修資金使用備案申請表》；
⑥業(yè)主委員會(huì)備案表復(fù)印件、業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托書及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；
⑦物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；
⑧申請使用維修資金申請書及方案論證相關(guān)資料；
⑨招投標(biāo)相關(guān)資料、施工合同相關(guān)資料、相關(guān)照片及應(yīng)提供的其他資料。
住宅專項(xiàng)維修資金申請使用的結(jié)算階段主要提供以下材料：
①《住宅專項(xiàng)維修資金使用結(jié)算申請表》；
②《住宅專項(xiàng)維修資金使用項(xiàng)目驗(yàn)收報(bào)告》；
③實(shí)付工程款發(fā)票原件或電子票；
④《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍浴芳爸Ц肚鍍裕?
⑤維修（審計(jì)、監(jiān)理等）合同原件及施工圖紙等相關(guān)資料；
⑥審計(jì)、監(jiān)理等報(bào)告原件；
⑦《住宅專項(xiàng)維修資金決算使用公示》；
⑧《住宅專項(xiàng)維修資金決算使用公示證明》；
⑨相關(guān)照片及應(yīng)提供的其他資料。
住宅專項(xiàng)維修資金申請使用的尾款階段主要提供以下材料：
①《住宅專項(xiàng)維修資金尾款申請表》；
②實(shí)付尾款發(fā)票原件或電子票；
③尾款支付清冊及應(yīng)提供的其他資料。
根據(jù)蘇府規(guī)字〔2012〕1號文件規(guī)定，維修資金使用具體分?jǐn)傇瓌t：
①按小區(qū)、按幢、按單元、按戶分?jǐn)偅渲校何菝婢S修，由屋面庇護(hù)范圍分?jǐn)�；基礎(chǔ)、外墻維修，由整幢樓分?jǐn)�；地下室（車庫）維修費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂?
②涉及整個(gè)小區(qū)維修，先由小區(qū)共有維修資金承擔(dān)；共有維修資金不足部分，再由全體業(yè)主分?jǐn)偂?
③未售出房屋應(yīng)分?jǐn)偟木S修費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
④未交存維修資金或者續(xù)籌不足，發(fā)生的維修由涉及范圍相關(guān)業(yè)主自行籌資承擔(dān)。
《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：物業(yè)保修期屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形之一，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以依法申請使用住宅專項(xiàng)維修資金：
（一）外墻、屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；
（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；
（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；
（六）消防設(shè)施損壞，危及公共消防安全的；
（七）其他危及房屋安全和人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
應(yīng)急維修費(fèi)用向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有部分面積分?jǐn)偭兄�；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專�?xiàng)維修資金中列支。
對本條第一款規(guī)定的應(yīng)急維修情形相關(guān)主體未及時(shí)提出申請，且已出現(xiàn)嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財(cái)產(chǎn)安全情形的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以組織代為維修。代為維修費(fèi)用經(jīng)審核或者審計(jì)后，向業(yè)主公示并依法列支。
應(yīng)急程序可以省略“三分之二以上業(yè)主參與表決且半數(shù)以上業(yè)主同意”，即維修資金使用表決環(huán)節(jié)。
住宅專項(xiàng)維修資金按戶核算，業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主及時(shí)續(xù)交。
業(yè)主可登錄“鹿路通”APP查詢自己名下房屋的維修資金賬戶余額、明細(xì)、結(jié)息等相關(guān)信息，全面準(zhǔn)確了解自家房屋的住宅專項(xiàng)維修資金情況。目前，部分小區(qū)可以線上查詢，后續(xù)將不斷增加維修資金線上查詢的小區(qū)數(shù)量。
根據(jù)蘇府規(guī)字〔2012〕1號文件規(guī)定：因拆遷等原因造成住宅滅失的，可由拆遷所在地的房屋征收辦統(tǒng)一為被征收房屋的業(yè)主辦理維修資金退付、注銷手續(xù)。
不能。我市住宅專項(xiàng)維修資金制度是在2002年7月開始建立的，在此之前的商品房尚未交存住宅專項(xiàng)維修資金。這部分住宅的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修，應(yīng)由維修涉及范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積以自有資金分?jǐn)偝袚?dān)。
