【普法·微熱點】提前還貸處處受限？銀行限制提前還貸合法嗎？
隨著存量房貸利率集中調(diào)降
關(guān)于提前還貸的話題
屢登各大平臺熱搜榜單
近期，“提前還貸受限”的現(xiàn)象
再次引發(fā)公眾熱議
“提前還個房貸為何還處處受限？”來自上海市楊浦區(qū)的張女士貸款買了套商品房，為了減少利息支出，她養(yǎng)成了手上湊滿一兩萬元閑錢就提前還款的習慣。然而，最近她查詢××銀行房貸線上提前還款選項發(fā)現(xiàn)，一年最多提前還款的次數(shù)由之前的“5次”減少為現(xiàn)在的“2次”。
據(jù)公開報道，有不少房貸借款人都遭遇了類似情況：部分銀行突然收緊了線上房貸提前還款的金額和次數(shù)，還款預約時間也有一定程度延長。針對這一情況，部分銀行解釋稱，近期提前還貸的業(yè)務(wù)量明顯增加，調(diào)整相關(guān)政策是為了更好地應對業(yè)務(wù)量上升帶來的相關(guān)壓力。不過，據(jù)了解，這類限制并非全國性統(tǒng)一行動，目前僅局限于部分區(qū)域部分支行。
突然被動得知提前還房貸的次數(shù)等受到限制，這讓不少借款人感到不能接受。有購房者直言：“提前還房貸不應該是我自己的選擇和權(quán)益嗎，為什么在沒有任何提前告知和約定的情況下突然限制？”
那么，從法律角度看
購房者提前還款是否構(gòu)成違約？
一些銀行為提前還房貸
設(shè)置各種限制條件是否合法？
如何更好地平衡銀行的經(jīng)營安排
與購房者正當?shù)奶崆斑�款需求？
華北電力大學（北京）人文與社會科學學院新金融法中心主任陳燕紅指出，對于購房者能否提前還房貸，國家持開放態(tài)度，其主要取決于購房者與商業(yè)銀行之間在合同框架內(nèi)的約定。從法律角度看，購房者提前還款是否合法，需結(jié)合借貸合同中的具體條款進行判斷。在實踐中，提前還貸可能導致銀行預期利息收入減少，影響其資金收益安排，因此部分銀行會在合同中將提前還款行為設(shè)定為違約情形，并約定相應的違約金或補償機制。不同銀行的條款設(shè)定存在差異。
一些銀行為提前還房貸
設(shè)置各種限制條件合法嗎？
陳燕紅介紹，針對“提前還房貸”，目前尚無明確的國家層面統(tǒng)一的“提前還房貸”政策。各地銀行的相關(guān)做法多為結(jié)合自身業(yè)務(wù)狀況、資金安排所作的個別性調(diào)整。
若購房者在貸款合同中已明確知悉并接受有關(guān)提前還款的限制性約定，銀行依合同設(shè)定相關(guān)條件通常可被視為合法。在此類條款基礎(chǔ)上實施限制，也有助于保障合同的穩(wěn)定性與銀行的經(jīng)營可控性。
如果購房者與商業(yè)銀行在簽訂貸款合同時未就提前還款設(shè)定違約責任條款，則購房者提前還貸原則上不構(gòu)成違約，銀行亦不得擅自設(shè)置限制性條件。此種情形下，若銀行單方面變更相關(guān)規(guī)定、限制提前還款行為，實質(zhì)上屬于變更合同條款，應依法與購房者協(xié)商一致。根據(jù)民法典第五百三十條第一款規(guī)定：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。”據(jù)此，在雙方未就提前還款達成一致的前提下，若購房者的提前還款行為并未對銀行利益造成實際損害，則銀行原則上不應拒絕其還款請求。在此基礎(chǔ)上，若商業(yè)銀行無合理依據(jù)拒絕接受提前還款，購房者有權(quán)通過司法途徑依法維護自身的合法權(quán)益。
銀行在辦理房貸業(yè)務(wù)過程中，應嚴格按照相關(guān)規(guī)定開展貸款條款審查與信息披露，尤其對提前還款相關(guān)約定應予以提示與充分說明。在確保購房者明確理解合同內(nèi)容、特別是不利條款后再達成合意，方可實現(xiàn)意思自治基礎(chǔ)上的有效訂立，實質(zhì)保障其知情權(quán)與選擇權(quán)。
如何更好地平衡銀行的經(jīng)營安排
與購房者正當?shù)奶崆斑�款需求？
陳燕紅建議，應從產(chǎn)品設(shè)計、內(nèi)部管理與政策引導三個層面進行優(yōu)化——
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在產(chǎn)品設(shè)計上，針對不同的人群，銀行可以在貸款合同中預設(shè)多種還款路徑，如設(shè)立固定利率與靈活還款相結(jié)合的產(chǎn)品，平衡房貸業(yè)務(wù)貸款人的還款壓力與銀行未來的預期收益，在保證還款機制透明的前提下，提升還款方式的靈活性。
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在管理機制上，銀行可以根據(jù)自身負債結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)配置計劃，科學設(shè)定提前還款的窗口期、受理周期或年度還款上限，引導客戶在合理時點分批還款，降低集中還款可能引發(fā)的沖擊。
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在政策上，政府可以推動差異化住房金融支持政策，例如引導金融機構(gòu)試點階梯式還款方案等。通過降低購房者的階段性還款壓力，穩(wěn)定還款意愿和行為，促使形成長期穩(wěn)定的信貸關(guān)系，以達成銀行風險控制與購房者權(quán)益保障的雙重目標。
來源：尚法昆山
