如何判斷房產(chǎn)合理價(jià)值 H O>3>v  
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評(píng)定一項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房產(chǎn)的租售比（或租金回報(bào)率）。假如一個(gè)公司的盈利能力增長了五倍，股價(jià)也增長了五倍，在潛在增長能力和企業(yè)競(jìng)爭力不變的情況下，我們不能說這家公司是泡沫；房子也類似，如果一套房租金和房價(jià)漲幅是一致的，那么房價(jià)的上漲就不是泡沫。 P;7[5HFF  
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租金回報(bào)率是一個(gè)老生常談的話題了，海外城市動(dòng)輒4%，5%甚至6%以上的租金回報(bào)率幾倍于中國熱點(diǎn)城市（中國熱點(diǎn)城市租金回報(bào)率大約只有1.5%甚至更低），這些數(shù)據(jù)表示：相同總價(jià)的物業(yè)，海外部分熱點(diǎn)城市的租金是國內(nèi)的2-4倍。因此只要房價(jià)不能保持上漲，他們按照市場(chǎng)租金出租房子基本上就是在做慈善。 R0w~ Z   
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租售比（或租金回報(bào)率）如此重要的另一個(gè)原因，是它決定了一個(gè)潛在的購房者買房到底是為了住還是為了賭。 ?y%Mm09  
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如果同一套房，租下來的開支和購房后的每月月供是差不多的，那么對(duì)于潛在的買房者來說，買房和租房是比較平行的兩個(gè)選項(xiàng)，如果有三成首付，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現(xiàn)金換取這套房的所有權(quán)，之后每個(gè)月以和租房壓力相同的方式來供樓...在這個(gè)場(chǎng)景下，買房是一種比較理性的選擇。 J>h jIN  
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而現(xiàn)在的情況是，幾乎在所有熱點(diǎn)城市，以三成首付購房，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情況下，一個(gè)人會(huì)愿意犧牲手上的流動(dòng)現(xiàn)金，并且之后每個(gè)月承受租房時(shí)兩三倍的開支壓力去擁有這套房呢？顯然只有一個(gè)可能性，那就是TA認(rèn)定這套房要漲而且是大漲，或者說害怕房價(jià)大漲后自己就買不起了，所以現(xiàn)在趕忙上車...這個(gè)情況下，買房就成了押注房價(jià)要大漲，沒錯(cuò)，無論你是剛需自住還是炒房客，只要你買房的動(dòng)機(jī)是覺得它未來要漲，你就是在賭。你也可以認(rèn)真思考一下，如果過去這幾年自己買房了，是不是出于這個(gè)心態(tài)；如果身邊有人買房了，他們是不是也出于這個(gè)心態(tài)。 @CPkP  
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然后有意思的事情就出現(xiàn)了，這三年來伴隨房價(jià)下跌，樓市的成交量也空前萎靡，這完全不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原則，因?yàn)橥瑯拥纳唐罚瑑r(jià)格下跌之后理論上就應(yīng)該刺激需求，就好像超市產(chǎn)品打折才能吸引更多客戶購買；而房子現(xiàn)在的情況是價(jià)格越跌越?jīng)]人買，這就證明了絕大多數(shù)的樓市的參與者，根本不是因?yàn)橐�有房子住而買房，而是為了要有房子（而且是要有會(huì)漲的房）而買房。 'D[ *|Qcy  
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