如何判斷房產(chǎn)合理價(jià)值 <Vo ct  
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評(píng)定一項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房產(chǎn)的租售比（或租金回報(bào)率）。假如一個(gè)公司的盈利能力增長了五倍，股價(jià)也增長了五倍，在潛在增長能力和企業(yè)競爭力不變的情況下，我們不能說這家公司是泡沫；房子也類似，如果一套房租金和房價(jià)漲幅是一致的，那么房價(jià)的上漲就不是泡沫。 egr"og{  
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租金回報(bào)率是一個(gè)老生常談的話題了，海外城市動(dòng)輒4%，5%甚至6%以上的租金回報(bào)率幾倍于中國熱點(diǎn)城市（中國熱點(diǎn)城市租金回報(bào)率大約只有1.5%甚至更低），這些數(shù)據(jù)表示：相同總價(jià)的物業(yè)，海外部分熱點(diǎn)城市的租金是國內(nèi)的2-4倍。因此只要房價(jià)不能保持上漲，他們按照市場租金出租房子基本上就是在做慈善。 u(hJyo}  
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租售比（或租金回報(bào)率）如此重要的另一個(gè)原因，是它決定了一個(gè)潛在的購房者買房到底是為了住還是為了賭。 b>#=7;  
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如果同一套房，租下來的開支和購房后的每月月供是差不多的，那么對(duì)于潛在的買房者來說，買房和租房是比較平行的兩個(gè)選項(xiàng)，如果有三成首付，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現(xiàn)金換取這套房的所有權(quán)，之后每個(gè)月以和租房壓力相同的方式來供樓...在這個(gè)場景下，買房是一種比較理性的選擇。 >o3R~ [  
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而現(xiàn)在的情況是，幾乎在所有熱點(diǎn)城市，以三成首付購房，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情況下，一個(gè)人會(huì)愿意犧牲手上的流動(dòng)現(xiàn)金，并且之后每個(gè)月承受租房時(shí)兩三倍的開支壓力去擁有這套房呢？顯然只有一個(gè)可能性，那就是TA認(rèn)定這套房要漲而且是大漲，或者說害怕房價(jià)大漲后自己就買不起了，所以現(xiàn)在趕忙上車...這個(gè)情況下，買房就成了押注房價(jià)要大漲，沒錯(cuò)，無論你是剛需自住還是炒房客，只要你買房的動(dòng)機(jī)是覺得它未來要漲，你就是在賭。你也可以認(rèn)真思考一下，如果過去這幾年自己買房了，是不是出于這個(gè)心態(tài)；如果身邊有人買房了，他們是不是也出于這個(gè)心態(tài)。  8}AWU  
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然后有意思的事情就出現(xiàn)了，這三年來伴隨房價(jià)下跌，樓市的成交量也空前萎靡，這完全不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原則，因?yàn)橥瑯拥纳唐�，價(jià)格下跌之后理論上就應(yīng)該刺激需求，就好像超市產(chǎn)品打折才能吸引更多客戶購買；而房子現(xiàn)在的情況是價(jià)格越跌越?jīng)]人買，這就證明了絕大多數(shù)的樓市的參與者，根本不是因?yàn)橐�有房子住而買房，而是為了要有房子（而且是要有會(huì)漲的房）而買房。 Ek_<2
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但是，要合理評(píng)定一個(gè)地方房價(jià)的合理估值，租金回報(bào)率雖是重要參考卻也不是唯一指標(biāo)。租金回報(bào)率的高低受到當(dāng)?shù)匕唇依�率，租金成長性所影響，這兩點(diǎn)是絕對(duì)的重點(diǎn)。 rXBCM  
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利率越低，租金回報(bào)率往往越低，因?yàn)榈偷睦�率下，即使是低租金回�?bào)率也可以做到以租養(yǎng)貸，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到較低首付下的以租養(yǎng)貸。 .kkhW8:  
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而城市租金的成長性越強(qiáng)，租金回報(bào)率往往越低，這也容易理解，就好像高速成長的科技股估值比穩(wěn)定成熟的銀行股要高是一個(gè)道理。我們可以這樣理解，中國超低的租金回報(bào)率，（1）要么是因?yàn)榘唇依�率很低，�?）要么是因?yàn)檫@些低租金回報(bào)率的城市租金擁有很強(qiáng)的成長性。 i6P$>8jBQ-  
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但遺憾的是，中國熱點(diǎn)城市并不符合上述兩點(diǎn)中的任何一點(diǎn)。中國城市在各自經(jīng)濟(jì)和人口增速最快的階段（2000-2010）的估值反而比現(xiàn)在低得多，租售比一度相當(dāng)合理。2009年初北上廣深租金回報(bào)率均在3%以上，在更早的2004年，廣州和深圳的住宅租金回報(bào)率高達(dá)7%以上。 M '%zA;Wl  
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根據(jù)我們本部分提到的購房者租房和按揭的心態(tài)看，我們的房價(jià)到什么時(shí)候才是合理也就有了答案。那就是按照最新的按揭利率水平，在三成首付三十年按揭之下，每個(gè)月的月供和這套房的租金差不多的情況下，房價(jià)就跌到位了。 Ejf5M\o  
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租金應(yīng)當(dāng)約等于低首付長周期下的月供，這基本上也是全世界大多數(shù)熱點(diǎn)城市房產(chǎn)的長期狀態(tài)，所以你可以自行估計(jì)，你所在的城市房價(jià)距離這個(gè)合理水平還有多少空間。 Jk7 Am-.0  
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四、什么是剛需？ q \fyp\z  
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