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      [樓市熱議]論租售比和租金回報率! [復制鏈接]

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      離線zhuhenry
      級別: 昆山新人
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      只看樓主 使用道具 電梯直達
      樓主  發(fā)表于: 2024-09-02 , 來自:上海市0==
      我發(fā)現(xiàn)論壇部分人,這兩個概念都搞錯了,卻拿著這指標說房價要崩潰,如果你的數(shù)據(jù)基礎就是錯的,結論沒有任何意義。 m v%fX2.  
      v9INZ1# v  
      租售比=月租金/房價,比如時代中央社區(qū)月租¥2600,售價¥230萬,那租售比就是0.113%,而國際標準這個區(qū)間在0.33%-0.5%。 dON 4r2-yC  
      租金回報率=(稅后月租-物業(yè)管理費)*12/房價,簡單點算就是月租*12/房價,同樣是中央社區(qū)這值為1.36% F"VNz^6laV  
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      兩者的關系:租金回報率=租售比*12 k'}}eu/ q  
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      租售比主要用來評估投資價值判斷是否有泡沫,國外經(jīng)常用租售比,但是國內(nèi)情況不是太一樣,主要是因為國內(nèi)房產(chǎn)持有成本太低,無論投資和剛需付出的成本都遠低于國外,這會導致持有房產(chǎn)的比例遠高于國外。而且租房群體也不太一樣,國內(nèi)非家庭務工群體占比很高,這部分人大部分老家都有房子,在外租房要求不高,只要能滿足基本居住條件,租金越便宜越好,家庭租房會要求高點,但比例不會太高,而且一旦條件滿足就會購置房產(chǎn),綜合上述,不建議使用租售比,國際標準的參考意義不大。 1.!rq,+>1  
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      而租金回報率則主要衡量投資回報情況,比如¥230w現(xiàn)金,大額存單一年期利息約¥39100,同樣的房產(chǎn)一年租金如果遠低于這個數(shù),房產(chǎn)持有者會考慮出售房產(chǎn)轉(zhuǎn)為其它穩(wěn)健投資,同樣拿時代中央社區(qū)舉例,這小區(qū)¥230w的房子月租大概2600,一年出租收益31200,和大額存單差距不是很大,當然房租有可能會降,但存款利息下降的可能性更大。 *O,\/aQ+  
      |[(4 h  
      昆山很多鎮(zhèn)上的房價遠低于¥230w,租金也是2000多,租金回報率更高,這也是我為什么一直認為昆山的大部分房產(chǎn),基本已經(jīng)接近底部了,再下降的空間有限,除非整個大的經(jīng)濟環(huán)境再次惡化。
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      在線半山行人
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      沙發(fā)  發(fā)表于: 2024-09-02 , 來自:江蘇省0==
      各地都成立砸鍋賣鐵專班工作組了,還幻想什么底部,租售比也別談了,工廠撤了沒人租房租售比哪怕100%租不出去一樣等于0。
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      帥哥離線sony118
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      板凳  發(fā)表于: 2024-09-02 , 來自:江蘇省0==
      鎮(zhèn)上基本到底了,城西泡沫還很大
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      帥哥離線sony118
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      地板  發(fā)表于: 2024-09-02 , 來自:江蘇省0==
      還有考慮折扣呢,時代中央花園物業(yè)一般,一年1.5%折舊率跑不了
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      離線晨曦北園
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      4樓 發(fā)表于: 2024-09-02 , 來自:江蘇省0==
      請教一下文中的“房價”是指“首付“”呢,還是指“重置完全價格”,還是指“初始總價”?我個人理解為“首付”。因為既然談回報情況就應該是我的固定收益/實際支付
      樓中樓
      • 2024-09-02 14:01 zhuhenry: 不是首付,就是當前房產(chǎn)的成交價,租金回報率的算法只是提供一個簡單直觀的數(shù)據(jù)對比依據(jù),大致判斷目前的樓市投資回報現(xiàn)狀及未來趨勢,不涉及具體個體的資金成本等細節(jié)情況!你可能覺著不準,沒關系,本來就不是為了算你我的租金/資金回報率的!
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      離線晨曦北園
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      5樓 發(fā)表于: 2024-09-02 , 來自:江蘇省0==
      或者假設文中房價230萬有130萬是貸款的,自己首付只付了100萬,還這樣算嗎?
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      離線晨曦北園
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      6樓 發(fā)表于: 2024-09-02 , 來自:江蘇省0==
      回 晨曦北園 的帖子
      晨曦北園:或者假設文中房價230萬有130萬是貸款的,自己首付只付了100萬,還這樣算嗎? (2024-09-02 13:12) w6PKr^  
      6<uJ}3  
      假設按揭130萬的貸款年化利率是3%,該怎么算呢? @AvDV$F  
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      帥哥離線歸來去
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      7樓 發(fā)表于: 2024-09-02 , 來自:江蘇省0==
      看似有道理實則一點道理沒,首先隨著政策的變化持有成本肯定在提高,其次你這跟銀行儲蓄比個鬼啊,你200萬存銀行一百年后本金還是兩百萬,你房子租100年后還值多少錢是關鍵,你認為一百年后房子會升值還是貶值呢還是一文不值呢
      樓中樓
      • 2024-09-02 14:19 sony118: 房子是有折舊的
      • 2024-09-02 14:54 歸來去: 如果有折舊那就不能單純的跟利息比,如果有升值那也不能比,所以看樓主說著一套一套的其實說了個寂寞
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      級別: 昆山新人
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      8樓 發(fā)表于: 2024-09-02 , 來自:江蘇省0==
      爸媽留一套 ,孩子留一套,自己住一套就行,爸媽走了賣掉,其他不要多想了
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      離線zhuhenry
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      9樓 發(fā)表于: 2024-09-02 , 來自:上海市0==
      回 歸來去 的帖子
      歸來去:看似有道理實則一點道理沒,首先隨著政策的變化持有成本肯定在提高,其次你這跟銀行儲蓄比個鬼啊,你200萬存銀行一百年后本金還是兩百萬,你房子租100年后還值多少錢是關鍵,你認為一百年后房子會升值還是貶值呢還是一文不值呢 (2024-09-02 13:56) 93Yo }6>  
      _)7dy2%{q  
      你這樣詭辯就沒意思了,我還能說200萬存銀行一年后一分都沒有了呢!這種事這些年也發(fā)生過不少了吧? &AMW?vO  
      請客觀理性看待問題。況且這些名詞和算法也不是我發(fā)明的,不用和我杠! *ay>MlcV2=  
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