我發(fā)現(xiàn)論壇部分人,這兩個概念都搞錯了,卻拿著這指標說房價要崩潰,如果你的數(shù)據(jù)基礎就是錯的,結論沒有任何意義。 mv%fX2.
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租售比=月租金/房價,比如時代中央社區(qū)月租¥2600,售價¥230萬,那租售比就是0.113%,而國際標準這個區(qū)間在0.33%-0.5%。 dON4r2-yC
租金回報率=(稅后月租-物業(yè)管理費)*12/房價,簡單點算就是月租*12/房價,同樣是中央社區(qū)這值為1.36% F"VNz^6laV
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兩者的關系:租金回報率=租售比*12
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租售比主要用來評估投資價值判斷是否有泡沫,國外經(jīng)常用租售比,但是國內(nèi)情況不是太一樣,主要是因為國內(nèi)房產(chǎn)持有成本太低,無論投資和剛需付出的成本都遠低于國外,這會導致持有房產(chǎn)的比例遠高于國外。而且租房群體也不太一樣,國內(nèi)非家庭務工群體占比很高,這部分人大部分老家都有房子,在外租房要求不高,只要能滿足基本居住條件,租金越便宜越好,家庭租房會要求高點,但比例不會太高,而且一旦條件滿足就會購置房產(chǎn),綜合上述,不建議使用租售比,國際標準的參考意義不大。 1.!rq,+>1
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而租金回報率則主要衡量投資回報情況,比如¥230w現(xiàn)金,大額存單一年期利息約¥39100,同樣的房產(chǎn)一年租金如果遠低于這個數(shù),房產(chǎn)持有者會考慮出售房產(chǎn)轉(zhuǎn)為其它穩(wěn)健投資,同樣拿時代中央社區(qū)舉例,這小區(qū)¥230w的房子月租大概2600,一年出租收益31200,和大額存單差距不是很大,當然房租有可能會降,但存款利息下降的可能性更大。 *O,\/aQ+
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昆山很多鎮(zhèn)上的房價遠低于¥230w,租金也是2000多,租金回報率更高,這也是我為什么一直認為昆山的大部分房產(chǎn),基本已經(jīng)接近底部了,再下降的空間有限,除非整個大的經(jīng)濟環(huán)境再次惡化。