昆山高新區(qū)虹祺雅苑物業(yè)管理公開招標公告
一、招標項目名稱：昆山高新區(qū)虹祺雅苑物業(yè)管理二、招標項目概況：昆山高新區(qū)虹祺雅苑小區(qū)位于昆山高新區(qū)虹祺路125號，總建筑面積為76659.02平方米。建筑類型為：高層、商業(yè)辦公已全部開發(fā)完成。項目可收費建筑面積為55181.16平方米（其中：高層54774.14平方米；商業(yè)辦公407.02平方米）。三、招標單位：昆山高新區(qū)虹祺雅苑小區(qū)第一屆物業(yè)管理委員會四、報名時間和地點：1.時間：2025年6月30日上午9:00至2025年7月6日下午16:00前；2.地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309。五、招標文件領取地點及費用：1.入圍物業(yè)企業(yè)領取招標文件地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309；2.現(xiàn)場領取招標文件時，需繳納500元材料費。六、投標申請人需具備的條件：1.依法注冊登記，具有獨立法人資格；提供在有效期的營業(yè)執(zhí)照（副本）復印件，經(jīng)營范圍含物業(yè)管理；2.中國信用上無未結(jié)案或未處理完畢的嚴重行政處罰記錄及失信行為；擬報名的物業(yè)服務人現(xiàn)管理的項目存在重大安全隱患，在未解除安全隱患前不得報名參與投標；3.管理實績要求有：昆山范圍內(nèi)有在管住宅項目（業(yè)態(tài)含高層建筑）且單個項目物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)建筑總面積10萬平方米及以上；4.物業(yè)服務人在昆山范圍內(nèi)在管住宅項目物業(yè)服務質(zhì)量近兩年（2023年第一季度至今）列入昆山市住建局發(fā)布的問題項目（原黑榜）的不得報名參與投標；5.昆住建[2025]40號文件《關于公布2024年下半年度昆山物業(yè)服務企業(yè)信用評價結(jié)果的通知》中被評定為甲級的物業(yè)服務企業(yè)才可參與報名；6.擬派駐項目經(jīng)理要求：擬任小區(qū)經(jīng)理有5年以上管理經(jīng)驗，大專學歷及以上，持昆山市三級項目經(jīng)理證書及以上，年齡35周歲至55周歲；7.曾被本項目業(yè)主大會解聘的物業(yè)服務人或法人股東等實際控制人參股或者控股企業(yè)存在關聯(lián)關系的企業(yè)不能參與本項目投標。七、本小區(qū)的物業(yè)服務內(nèi)容要求：1.虹祺雅苑小區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準參照《昆山市普通住宅物業(yè)公共服務分類分項分級標準及政府指導價標準》（昆發(fā)改〔2020〕64號）執(zhí)行，等級標準示范如下：2.物業(yè)服務收費標準： 3.停車費: 本小區(qū)汽車停車費具體收費標準如下：地下車位收費標準：人防車位：租賃費為180元/月·輛，管理費為 60 元/月·輛（管理費收益歸物業(yè)服務人，用于人防車庫日常管理及設備維護支出）；普通地下車位：管理費為60 元/月·輛（管理費收益歸物業(yè)服務人，用于地下車庫日常管理及設備維護支出）外來臨停車輛按政府文件規(guī)定收費。4.重新選聘新物業(yè)服務人后小區(qū)公共收益分配：（1）小區(qū)路面臨時停車費收入扣除法定稅金后 70 %分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補貼物業(yè)公司。（2）小區(qū)物業(yè)用房租金收入扣除法定稅金后 70 %分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補貼物業(yè)公司。（3）小區(qū)充電樁、廣告、攤位、快遞柜等收入扣除法定稅金后 70 %分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補貼物業(yè)公司。注：所有公共收益款項納入招標人開立的公共收益監(jiān)管賬戶，定期（每季度）按約定比例結(jié)算補貼給物業(yè)服務人，收入和開支按相關規(guī)定公示，接受業(yè)主監(jiān)督；公共收益主要用于小區(qū)公共設備設施的維修保養(yǎng)和小區(qū)建設，按《市政府辦公室關于印發(fā)昆山市住宅區(qū)公共收益管理實施細則的通知》昆政辦發(fā)【2025】12號規(guī)定執(zhí)行。5.重新選聘新物業(yè)服務人的服務要求：（1）物業(yè)服務人擬派駐在本小區(qū)的物業(yè)服務人員需根據(jù)服務等級標準進行配置，滿足服務需求，具體人員配置應在投標文件中體現(xiàn)；注：秩序維護人員年齡不超過45 周歲，保潔人員及綠化工年齡不超過 58 周歲（聘用退休人員需繳納意外保險）。其他物業(yè)工作人員合法用工。（2）物業(yè)服務項目現(xiàn)狀及整改要求：① 電梯：個別電梯五方通話失靈、個別電梯底坑積水、2臺電梯運行過程中有晃動現(xiàn)象，電梯轎廂無通風扇，物業(yè)服務人進駐后應對小區(qū)8臺電梯進行一次全面保養(yǎng)工作，解決上述問題。② 智能化：監(jiān)控室電視墻缺少一塊顯示屏，小區(qū)周界報警系統(tǒng)處于癱瘓狀態(tài)，4號樓1單元負一層磁力鎖沒電；恢復小區(qū)所有門禁系統(tǒng)的正常使用。③ 消防：小區(qū)疏散指示燈線路有問題；消防泵房內(nèi)墻吸引板脫落并潮濕；泵房設施螺栓銹蝕嚴重；報警系統(tǒng)共有14處故障；防火門閉門器損壞比較多；地庫滅火器箱損壞比較多；4號樓2單元負一樓消防管道嚴重漏水。④ 工程：小區(qū)東面主干道開裂并有下沉現(xiàn)象；地下車庫漏水點比較多；地庫通道照明部分不亮；個別單元樓梯墻面有滲水現(xiàn)象；房屋屋頂保溫板有滲水現(xiàn)象；2號樓一單元一樓和負一樓處管道漏水；對小區(qū)全部水景進行恢復；小區(qū)內(nèi)墻面出現(xiàn)的脫落、發(fā)霉、破損等情況進行修繕；提供小區(qū)快遞房、公共衛(wèi)生間改造和管理方案經(jīng)物管會同意后實施。⑤ 根據(jù)蘇府辦【2024】76號文要求，結(jié)合小區(qū)實際情況需物業(yè)服務人在投標文件中提出電動自行車消防安全管理相關措施和方案。⑥ 每年應不少于一次聘請物業(yè)行業(yè)專家對小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量進行評估，針對評估報告中反映的物業(yè)服務問題物業(yè)服務人應及時加以改善。⑦ 物業(yè)需承諾提供物管會辦公室的辦公設施設備、辦公用品和裝修改造，具體方案由雙方協(xié)商確定。注：以上設施設備現(xiàn)狀僅供投標單位參考，具體以投標公司現(xiàn)場核實為準，用于上述①②③④⑦項整改修復的資金由物業(yè)服務人承擔，投標單位在投標文件（商務標）中體現(xiàn)，物業(yè)服務人需注明投資的資金明細；上述項目整改修復期限由物業(yè)服務人與物管會協(xié)商。（3）物業(yè)服務合同期內(nèi)物業(yè)費維持不變，如需調(diào)整必須經(jīng)過業(yè)主大會表決通過。（4）物業(yè)服務費的結(jié)算形式為包干制。（5）小區(qū)提供物業(yè)用房給物業(yè)服務人使用。（6）物業(yè)服務人擬派駐的專業(yè)工作人員（維修電工、消控員、項目經(jīng)理等）需持證上崗。（7）物業(yè)服務人承諾本項目的項目經(jīng)理為單獨委派，不得同時兼任其他項目，在管期間未經(jīng)招標人同意不得隨意調(diào)動。（8）物業(yè)服務人承諾本項目為公司直接管理項目，合同期內(nèi)不得將項目整體轉(zhuǎn)包、發(fā)包或轉(zhuǎn)讓其他公司、個人掛靠管理（電梯聘請原廠維保、消防設備等需聘請專業(yè)公司進行維保）。（9）物業(yè)服務人須承擔第三方招標代理費及本次業(yè)主大會咨詢費。（10）中標候選人應當在中標結(jié)果公示后7日內(nèi)繳納考核金20萬元人民幣到物管會基本賬戶并足額支付第三方招標代理費及本次業(yè)主大會咨詢費，物管會在收到考核金后開具中標通知書。如物業(yè)服務人未在上述期間交納考核金并支付第三方費用的，視作自動放棄履約，按開標時得分名次遞補。（11）物業(yè)服務人需每半年向物管會提交工作計劃及工作報告。（12）物管會代表業(yè)主大會與物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同時，同時與物業(yè)服務人簽訂考核協(xié)議并設定一定的獎懲處罰�？己艘约径葹橹芷�，考核總分為100分；物業(yè)服務考核達到85分及以上的考核金不予扣除，84-80分，按每低1分扣罰：1000元人民幣。79分及以下，按每低1分扣罰：2000元人民幣�？己私鸬陀� 15 萬元人民幣時，物業(yè)服務人需在下次考核之前補足 20 萬元人民幣。具體考核細則和執(zhí)行方案由物管會與物業(yè)服務人約定一致后執(zhí)行。針對考核中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務人應在物管會規(guī)定期限內(nèi)整改到位。期限內(nèi)整改不到位或拒絕整改的，物管會可委托第三方進行整改，第三方整改所發(fā)生的費用從物業(yè)服務人考核金中扣除。（13）本項目合同期內(nèi)物業(yè)服務質(zhì)量考核被昆山住建局評為“問題項目”的，第一次扣5000元，第二次被視為根本性違約，物管會有權(quán)召開業(yè)主大會解聘物業(yè)服務人（物管會不承擔任何違約及賠償責任）。注：物業(yè)服務人不履行以上各項條款的視作自動放棄本小區(qū)的物業(yè)管理工作，招標人不承擔任何責任，可以重新選聘新物業(yè)服務人。物業(yè)服務人用以設施設備整改已支付使用的各項費用將不再退還。6.重新選聘的物業(yè)服務合同期限：物業(yè)服務合同期限擬定為叁年；物業(yè)服務人向業(yè)主收取物業(yè)服務費的期限自實際交接之日起算。試用期3個月，試用期滿前一個月內(nèi)，招標人組織部分業(yè)主進行評估（參照簽訂的物業(yè)合同及考核協(xié)議）。評估合格后物業(yè)服務合同生效至約定期限。如果達不到要求，進入整改期，整改期為2個月，期滿后再次評估，仍不合格的，按此方案重新選聘。合同期內(nèi)項目出現(xiàn)重大事故（管理不當造成），無需再次召開業(yè)主大會表決，合同自動終止，招標人應按此選聘方案重新選聘新物業(yè)服務人。八、投標申請人資格確定：1.各申請投標單位必須于投標報名截止時間前將投標申請人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業(yè)服務評估咨詢有限公司，報名截止后由招標人進行資格審查,確定有效報名的投標申請人。報名日期截止后遞交的報名材料一律不再接收，視作自動放棄。2.本次招標采取公開招標的方式。3.公開招標方式：選聘新物業(yè)服務人的招標工作招標人委托第三方公司（蘇州物立方物業(yè)服務評估咨詢有限公司）組織實施，招標過程中的費用由第三方公司先行墊付，由中標物業(yè)服務人承擔。4.物業(yè)企業(yè)符合條件的均可主動報名參加。入圍說明：（1）符合招標要求的報名單位滿3家不超過5家，全部入圍參與投標；符合招標要求的報名單位超過5家的按下面程序評比前5名入圍參加投標：（2）物管會組織成員和熱心業(yè)主代表（屆時物管會將以公告形式接受業(yè)主報名）對報名的物業(yè)服務人管理的項目進行實地考察，參加實地考察的人員根據(jù)實地考察結(jié)果進行評分并在小區(qū)公示（打分方式將在接受報名時一并公布），平均分前5名者入圍參加投標 ；（3）報名符合招標要求的物業(yè)服務人不滿3家的，招標人按選聘方案重新招標，第二次招標報名符合招標要求的物業(yè)服務人仍不滿3家的，招標人可以以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人（如協(xié)議選聘不成功，招標人可適當修改選聘方案中的招標條件和要求，再次招標，無需再次召開業(yè)主大會）。開標時合格的投標人未超過3家的，招標人應依法重新招標。5.評標小組組成：由招標人從昆山市物業(yè)服務管理協(xié)會的評標專家名冊中隨機抽取的評標專家5人組成。開標見證人：招標人推舉代表3人，區(qū)鎮(zhèn)物業(yè)辦2人（含屬地辦事處1人），社區(qū)1人。6.評分標準為：信用分30分（30分*信用分%）、商務標30分、技術(shù)標30分、答疑分10分。7.中標人的確定采取下列方式：（1）評標委員會根據(jù)開標結(jié)果推薦3名排序在前的合格中標候選人；（2）召開業(yè)主大會臨時會議由全體業(yè)主對3名候選人進行表決產(chǎn)生最終中標物業(yè)服務人；如3名候選人中有放棄或者因不可抗力退出業(yè)主大會表決的，則由剩余的候選人參加業(yè)主大會的表決，退出的名額不再增補。 （3）如業(yè)主大會表決結(jié)果未有候選人得票占比達到法律法規(guī)要求的，由開標得分排序在前的候選人中標（退出業(yè)主大會表決的候選人除外）。8.已獲取投標資格的投標人，無故不參加投標的，投標保證金不予與退還并將相關情況報送到行業(yè)主管部門，進行懲戒。九、投標申請人資格審核時需提供的材料：1.《工商營業(yè)執(zhí)照》（經(jīng)年審合格）副本復印件；2.法定代表人身份證復印件。如屬法定代表人授權(quán)的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復印件；3.提供擬委派項目經(jīng)理近3個月的社保證明、資格證書（證書原件需帶到報名現(xiàn)場備查）及簡歷；4.提供符合招標要求的相應證明材料。所有復印件需加蓋報名單位公章，并將以上資料裝訂成冊，上述資料有任何一項缺漏的，將視作不合格投標申請人。外地企業(yè)必須以總公司名義報名，投標材料均需總公司名義。十、外地企業(yè)必須以總公司名義報名，投標資料均需總公司名義。十一、聯(lián)系事項：招標單位：昆山高新區(qū)虹祺雅苑小區(qū)第一屆物業(yè)管理委員會招標單位聯(lián)系人：戴主任 聯(lián)系電話：17327068483招標代理公司：蘇州物立方物業(yè)服務評估咨詢有限公司招標代理聯(lián)系人：凌翊雲(yún) 聯(lián)系電話：13776330815
昆山高新區(qū)虹祺雅苑小區(qū)
第一屆物業(yè)管理委員會
2025年6月30日
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