什么是住宅專項維修資金？

住宅專項維修資金是什么時候交存的？

使用原則是什么？

存在何處？如何監(jiān)管？

……

關于大家關心的問題

我們統(tǒng)一為業(yè)主梳理了如下相關問答

住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

新建商品住宅在辦理房屋交付備案時，先由開發(fā)建設單位統(tǒng)一交存住宅專項維修資金。開發(fā)建設單位在向購房人辦理房屋交付手續(xù)時，應當出具由維修資金行政主管部門開具的省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制專用**，向業(yè)主收回已代交的維修資金。

業(yè)主交存的住宅專項維修資金由市住建部門代管，并以一個物業(yè)管理區(qū)域（小區(qū)）為單位設賬，分別按照幢、單元、房屋戶號設立分戶賬，明細核算到戶。業(yè)主交存的維修資金按戶核算，不能統(tǒng)籌使用。

根據(jù)住建部第165號令規(guī)定，住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩⑺�有權人決策、政府監(jiān)督的原則。

我市住宅專項維修資金制度建立于2002年7月。目前所執(zhí)行住宅專項維修資金管理的法律、法規(guī)、規(guī)章等依據(jù)有：《中華人民共和國民法典》、《住宅專項維修資金管理辦法》（國家建設部、財政部第165號令）、《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》（蘇建房管〔2014〕208號）、《蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》（蘇府規(guī)字〔2012〕1號）等。

商品房屋專項維修資金的交存數(shù)額，按照產權登記的建筑面積計算，具體標準為：不配備電梯的房屋按照75元/平方米交存；配備電梯的房屋按照125元/平方米交存；住宅小區(qū)內單一產權獨立式房屋，無論是否配備電梯，均按30元/平方米交存等，房屋的維修資金交存主體為購房業(yè)主。

住宅專項維修資金屬于交存該筆資金的購房業(yè)主所有。當業(yè)主出售自己的住宅時，住宅專項維修資金余額不得提取。因此在辦理住宅所有權轉移前，房屋賣買雙方可商定住宅專項維修資金余額的結算事宜。在住宅所有權轉移后，住宅專項維修資金將隨住宅所有權同時轉移。

根據(jù)蘇府規(guī)字〔2012〕1號文件規(guī)定，住宅專項維修資金隨房屋登記轉移而轉移，業(yè)主無需辦理住宅專項維修資金過戶手續(xù)。

住宅專項維修資金自存入維修資金專戶之日起計息，每年年末一次將利息分別計入每一賬戶，轉作住宅專項維修資金滾存使用。其中：存期不滿一年的按銀行活期存款利率計息，存滿1年的按1年期銀行定期存款利率計息。

住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、物業(yè)用房等。

根據(jù)蘇府規(guī)字〔2012〕1號文件規(guī)定，以下六種情況不得使用住宅專項維修資金：

①依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

②依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

③應當由責任人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

④經營性設施設備以及根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用；

⑤業(yè)主專有部位、專有設施設備的維修和更新、改造費用；

⑥其他不應當列支的情形。

住宅專項維修資金的使用，應當遵循規(guī)范操作、公開透明、方便快捷、受益人和負擔人相一致的原則。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定：使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。改建、重建建筑物及其附屬設施，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

住宅專項維修資金的申請主體一般有業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、社區(qū)居（村）民委員會或物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會和相關業(yè)主。

住宅專項維修資金申請使用的備案階段主要提供以下材料：

①《維修和更新、改造方案》；

②《維修和更新、改造費用預算分攤清冊確認書》及《維修資金預算分攤清冊》；

③《住宅專項維修資金使用公示》；

④《住宅專項維修資金使用公示證明》；

⑤《住宅專項維修資金使用備案申請表》；

⑥業(yè)主委員會備案表復印件、業(yè)主委員會授權委托書及經辦人身份證復印件；

⑦物業(yè)服務合同復印件；

⑧申請使用維修資金申請書及方案論證相關資料；

⑨招投標相關資料、施工合同相關資料、相關照片及應提供的其他資料。

住宅專項維修資金申請使用的結算階段主要提供以下材料：

①《住宅專項維修資金使用結算申請表》；

②《住宅專項維修資金使用項目驗收報告》；

③實付工程款發(fā)票原件或電子票；

④《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》及支付清冊；

⑤維修（審計、監(jiān)理等）合同原件及施工圖紙等相關資料；

⑥審計、監(jiān)理等報告原件；

⑦《住宅專項維修資金決算使用公示》；

⑧《住宅專項維修資金決算使用公示證明》；

⑨相關照片及應提供的其他資料。

住宅專項維修資金申請使用的尾款階段主要提供以下材料：

①《住宅專項維修資金尾款申請表》；

②實付尾款發(fā)票原件或電子票；

③尾款支付清冊及應提供的其他資料。

根據(jù)蘇府規(guī)字〔2012〕1號文件規(guī)定，維修資金使用具體分攤原則：

①按小區(qū)、按幢、按單元、按戶分攤，其中：屋面維修，由屋面庇護范圍分攤；基礎、外墻維修，由整幢樓分攤；地下室（車庫）維修費用，由相關業(yè)主分攤。

②涉及整個小區(qū)維修，先由小區(qū)共有維修資金承擔；共有維修資金不足部分，再由全體業(yè)主分攤。

③未售出房屋應分攤的維修費用，由開發(fā)建設單位承擔。

④未交存維修資金或者續(xù)籌不足，發(fā)生的維修由涉及范圍相關業(yè)主自行籌資承擔。

《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)保修期屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財產安全的緊急情形之一，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行應急維修、更新和改造的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金：

（一）外墻、屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）樓體單側外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（六）消防設施損壞，危及公共消防安全的；

（七）其他危及房屋安全和人身、財產安全的緊急情況。

應急維修費用向業(yè)主公示后，從相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有部分面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

對本條第一款規(guī)定的應急維修情形相關主體未及時提出申請，且已出現(xiàn)嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產安全情形的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當督促業(yè)主和業(yè)主委員會或者相關責任人限期維修，也可以組織代為維修。代為維修費用經審核或者審計后，向業(yè)主公示并依法列支。

應急程序可以省略“三分之二以上業(yè)主參與表決且半數(shù)以上業(yè)主同意”，即維修資金使用表決環(huán)節(jié)。

住宅專項維修資金按戶核算，業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%，應當由業(yè)主及時續(xù)交。

業(yè)主可登錄“鹿路通”APP查詢自己名下房屋的維修資金賬戶余額、明細、結息等相關信息，全面準確了解自家房屋的住宅專項維修資金情況。目前，部分小區(qū)可以線上查詢，后續(xù)將不斷增加維修資金線上查詢的小區(qū)數(shù)量。

根據(jù)蘇府規(guī)字〔2012〕1號文件規(guī)定：因拆遷等原因造成住宅滅失的，可由拆遷所在地的房屋征收辦統(tǒng)一為被征收房屋的業(yè)主辦理維修資金退付、注銷手續(xù)。

不能。我市住宅專項維修資金制度是在2002年7月開始建立的，在此之前的商品房尚未交存住宅專項維修資金。這部分住宅的共用部位共用設施設備維修，應由維修涉及范圍內相關業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積以自有資金分攤承擔。